Non, le droit anglais n’est pas toujours un droit hype et tendance, ou du moins, pas plus hype et tendance que le droit français. Historiquement, même, le droit anglais aurait une tendance à être considérablement plus vintage et old fashion que le droit français.

Pensez donc : l’Origine, en France, c’est 1789-1804 , avec cette karchérisation magistrale de l’ordre juridique français, parachevée par la belle fin du XIXe siècle qui a vu toutes les grandes lois, avec des dates aussi émouvantes que 1875, 1884 ou 1901. L’Origine, en Angleterre, c’est depuis 1215, avec un regain d’activités en 1679-1689, pas mal d’innovations au début du XXe aussi, mais ça n’a jamais la même ampleur : on n’a jamais ressenti le besoin de karchériser le système juridique pour des raisons idéologiques. Alors, il y a des choses fort vieillottes qui peuvent rester.

Mieux, à la méthode anglaise, on s’en accomode avec un certain flegme.

Prenons deux exemples : le droit de la propriété immobilière (tout un monde) et le droit des contrats avec un récent exemple qui a surpris non seulement votre hôte, mais aussi un voisin, mais pour des raisons diamétralement opposées.

La propriété immobilière

Je ne connais rien du droit de la propriété immobilière français, mais je l’imagine assez bien comme une matière passionnante à en casser des montagnes (sans prejudice). J’en sais une chose au moins : il est bien plus simple que le droit anglais.

Jamais eu de véritable purge complète du pouvoir de la Couronne sur l’autel du dogme de la propriété privée. Non que la Couronne puisse effectivement être perçue comme ayant un « radical title » sur tous les terrains du realm (ce fût le cas jusqu’en 1604) et c’est en 1763 que William Pitt fit une sortie enragé au Parlement pour dire:

The poorest man may in his cottage bid defiance to all the force of the crown. It may be frail – its roof may shake – the wind may blow through it – the storm may enter, the rain may enter – but the King of England cannot enter – all his force dares not cross the threshold of the ruined tenement.

Non, le droit anglais est quand même plus moderne que ça, l’idée de propriété privée a fait son chemin. On accepte même ici la définition de la propriété privée comme « a quantum of socially approved control » (Gray and Gray, p 30).

Quand bien même les problèmes fondamentaux de la propriété privée sont les mêmes d’un côté ou de l’autre de la Manche, le point de départ conceptuel n’est pas le même.

Alors qu’à mon avis la définition englobante de Gray & Gray problématise bien plus tous les aspects du droit de propriété, mon impression est que le droit français pour des raisons historiques, considère le droit de propriété de façon plus « positive », c’est à dire d’abord comme un ensemble positif de droits, quitte à dire ensuite que dans certains cas, il y a un contrôle ou des limites à ce droit (mais c’est un point de vue qui nécessite une confirmation scientifique).

Autre chose, il n’y a pas moins de deux régimes de propriété immobilière. Vous me direz (et c’est défendable) que la France aussi fait une distinction sensible entre les propriétés des particuliers et les propriétés commerciales (avec un droit au renouvellement du bail qui fait que quand bien même le commerce est locataire, il peut s’en sentir comme le propriétaire). Vous pourrez également me dire qu’il y a une différence entre les propriétaires et les locataires (qui n’ont pas de droit de propriété).

Il y a le freehold, généralement appliqué pour la maison d’habitation lorsqu’on a les moyens d’en être absolument propriétaire, et le leasehold, généralement appliqué pour les propriétés commerciales ou les appartements. Strictement parlant, la distinction est la même qu’entre propriétaires et locataires. Sauf que vous ne serez pour ainsi dire jamais propriétaire d’un appartement au sens freehold. En effet, plutôt que d’imaginer un régime de co-propriété créé en France en 1965 dans lequel chaque propriétaire paie sa part pour l’entretien des parties communes (ascenseur, escalier, toit, couloirs…), le droit anglais n’a pas eu cette nécessité.

Ces immeubles appartenaient souvent à des investisseurs, la plupart du temps issus de la plus haute aristocratie (comme le Duke de Westminster, qui a historiquement toujours été l’homme le plus riche d’Angleterre grâce à une immense richesse immobilière). Ils ne voulaient pas céder leur propriété, pour des raisons économiques, politiques, mais aussi juridiques^[1]. Par contre, pas de problèmes pour faire un bail de 75, 99 ou 130 ans, et le bailleur -emphytéotique- paie le capital à son entrée sur les lieux. Mais à la fin, la propriété reviendra toujours au propriétaire, qui garantira en attendant la maintenance des lieux^[2]. Le régime de commonhold, qui est grosso modo l’équivalent de la copropriété (pour ce que j’en sais) n’a été créé que depuis 2002, et n’est applicable qu’aux résidences construites après cette date, autant dire que le contentieux est faible en raison de la crise.

Remarque lexicale : comment appelle-t-on un locataire ? Un tenant, le tenant étant en droit médiéval la personne qui occupe temporairement un terrain (la tenure) soumis à l’empire d’un seigneur. Sans parler, bien sûr, du fait que le propriétaire est un landlord. Réminiscence féodale ?

La signature d’un contrat

C’est l’affaire Grant v Bragg^[3] qui est à l’origine de ce billet. Elle a été présentée par out-law.com comme « un contrat non signé ».

Il a pu en être déduit que le droit anglais ne donnait force juridique qu’aux contrats expressément signés, faisant de la signature une condition de validité du contrat. Autant dire, une espèce de bastion du formalisme qui sonne bon le Moyen-Âge, comme si le droit anglais s’était piégé dans son insularité et n’avait pas été à même d’évoluer face aux contrats à distance.

Rappelons qu’en droit français, l’acceptation d’une offre de contrat est une condition de validité, sans que cette acceptation ne soit nécessairement manifestée par une signature de l’acceptant. C’est aussi un aspect de ce que l’on appelle le consensualisme : il n’est pas nécessaire de mettre les formes, l’important est dans les sentiments. Mais immédiatement après se pose le problème de la preuve de l’acceptation qui « déclenche » la force juridique du contrat. Et là, il faudra bien sûr quelque chose d’autre que de simples sentiments internes.

Dans Grant v Bragg, la question était de savoir s’il existait un contrat de vente des parts d’une société à Mr Bragg. Un projet de contrat avait été réalisé, et le solicitor de Mr Bragg (Dixon Ward pour ne pas le nommer) avait demandé (par e-mail) à Mr Grant s’il l’acceptait. Mr Grant accepte dans un e-mail^[4]. Néanmoins, la signature du document n’a jamais eu lieu, et Mr Bragg considérait que le contrat ne le liait pas, du moins jusqu’à la signature du document par Mr Grant et lui-même^[5]. Le juge lui-même considère que par hypothèse, le projet de contrat devait effectivement être signé. Par la suite, les deux parties se comportent comme si la part de la société avait été rachetée. A ceci près qu’elle n’avait pas été payée par Mr Bragg.

Basé sur ces faits, je crois que l’on peut imaginer beaucoup de choses. On aurait pu considérer…

• que ce croisement d’emails était une promesse synallagmatique de contrat,
• que le contrat (contenu dans le projet de contrat) était valable, mais soumis à la condition de la signature des parties,
• que rien n’existait parce que rien n’avait été signé, en adoptant une vision formaliste,
• que le contrat dans son ensemble avait été accepté par l’email de Mr Grant, en adoptant une vision consensualiste.

C’est plus une question de fait et de leur interprétation qu’une véritable question de droit.

L’interprétation du juge a été qu’un contrat avait été formé par cette échange de mails, mais qu’il ne s’agissait pas à strictement parler du projet de contrat réalisé par le solicitor:

I find that through the e-mail of 30 January 2007 and Mr Grant’s e-mailed response of 2 February 2007 a contract arose for the sale of Mr Grant’s shares to Mr Bragg on the terms and at the price set out in the Dixon Ward Draft.

Néanmoins, la décision présente une nouveauté en ce que habituellement, c’est plutôt la troisième hypothèse qui prévaut, à moins que les parties n’aient l’intention objectivement exprimée que ce contrat les lient immédiatement, sans passer par le stade de la signature, ou qu’ils se comportent objectivement de telle manière à ce qu’ils ont eu l’intention d’être liés immédiatement par le document.

Ici, comme Bragg et Grant se comportaient comme si la vente avait eu lieu, ils ont eu l’intention d’être lié directement par le contrat, sans signature, et devaient donc chacun en remplir les obligations.

Maintenant, appel, pas appel ? C’est une décision de la Haute-Cour, c’est à dire une décision de première instance. Je serais impatient de savoir ce qui pourrait se passer en appel, si appel il y a lieu.

Finalement, la décision aurait elle été différente en France ? Je crois que non, mais sans doute le raisonnement n’aurait pas été le même. Il est d’ailleurs probable que si la Court of Appeal est saisie, elle présentera elle-même une interprétation différente.

Biblio

• Kevin and Susan Francis Gray, Land Law, OUP 5th edn

Bonus DVD:

Je ne résiste pas au plaisir de tirer un extrait^[6] du jugement d’Edward Bartley Jones Q.C.:

In fact, Mr Grant and Mr Bragg were like oil and water. Not only is Mr Grant older than Mr Bragg but his attitude to life is fundamentally different. I have no doubt but that Mr Grant regards his word as his bond and expects others to behave in this way. It seems to be common ground that Mr Grant is a workaholic and, from the start, this gave rise to tensions. I think that Mr Grant may well have been intolerant of those who worked less than he did (and Mr Bragg fell into that category). I think that because of their age and background differentials Mr Grant may well, on occasions, have treated Mr Bragg as if he were the « junior » partner. Conversely, however, Mr Bragg’s mistake throughout seems to have been to fail to appreciate quite how important Mr Grant was to the success of the Company. Mr Grant was an old and wise head, with many contacts in the industry, most of whom would be likely to follow him were he to leave the Company and set up business on his own.

Délicieuse opinion péremptoire d’un juge qui se veut psychologue. Impensable en France aussi explicitement, mais pourtant terriblement en phase avec la réalité.

Il y a parfois un plaisir malsain à lire cette comédie humaine.

NB: Mes excuses pour les mots qui manquent et les fautes, la relecture a été plus baclée que d’habitude. Mes yeux voient flous et je dois faire mes bagages pour une destination exotique. Bonnes vacances !

Notes et références

1. Pour être technique: en freehold, il n’est pas possible d’obliger de façon durable un propriétaire à payer sa part de l’entretien des parties communes. En effet, il s’agirait alors d’un droit de « nature contractuelle » et non plus d’un droit de « nature immobilière ». Or, un contrat ne peut lier que celui qui a consenti à l’obligation. Donc, le propriétaire suivant ne serait pas lié et ne devra pas contribuer à l’entretien.
2. NB: Pourquoi alors ne pas faire un bail d’une durée illimitée ? Impossible, il faut impérativement que la durée soit fixe pour que le leasehold soit valable. Donc, le développeur immobilier qui veut « vendre » peut faire un bail de 10 millions d’années. La durée est fixe, et c’est tout ce qui compte. Mais à l’issue des 10 millions d’années, le bâtiment redeviendra la propriété du développeur. Ce qui est très théorique en effet.
3. [2009] EWHC 74 (Ch)

4. « I confirm that I am prepared to enter into that agreement [i.e. the Dixon Ward Draft] in its original form, however inappropriate it might be.On the above basis, there can be no further objections to completion and I look forward to hearing from either you or [Mr Bragg] accordingly, without further delay ».

5. id [60]
6. [8]

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